Tình huống pháp lý: Tôi hiện tại đang định cư ở Nhật Bản; vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam và vẫn còn hộ chiếu Việt Nam nhưng tôi không còn hộ khẩu ở Việt Nam nữa. Khoảng 3 tháng nữa tôi sẽ về Hà Nội mua đất. Xin hỏi là tôi có thể mua đất ở Hà Nội được không. Mong Quý công ty tư vấn giúp tôi.
Trả lời: Cảm ơn Quý Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật 36. Dựa trên những thông tin được cung cấp, sau khi đối chiếu các quy định pháp luật liên quan, Công ty Luật 36 xin đưa ra một số trao đổi như sau:
[1]. Quy định pháp luật về đối tượng được nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch là một trong những người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Tiếp đó, Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định các đối tượng sau đây được sở hữu Nhà ở tại Việt Nam, gồm:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”
Đồng thời, tại Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”. Trong đó công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Hiện nay Qúy khách có vẫn giữ Quốc tịch Việt Nam và đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài do vậy được xác định là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Về các hình thức nhận quyền sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, Điều 169 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:
“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- b) … người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế….
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
- g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất…
- h) …Người Việt Nam định cư ở nước ngoài… được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;
- k) … Người Việt Nam định cư ở nước ngoài… được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;…”
Đồng thời, tại điểm b Khoản 2 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 quy định “Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật”.
Như vậy trường hợp Qúy Khách có nhu cầu mua đất ở tại Việt Nam thì đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên, Qúy Khách được nhận quyền sử dụng đất thông qua 02 hình thức: (i) Mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; (ii). Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định pháp luật.
[2]. Quy định pháp luật về điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Tại Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở 2014 Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở quy định “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.
Cụ thể, về giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở như sau:
“a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;
- b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”
Căn cứ theo quy định trên, Quý khách có Hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào Hộ chiếu thì được quyền sở hữu Nhà ở.
Trên đây là Giải đáp của CÔNG TY LUẬT 36 cho câu hỏi: Quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài? dựa trên các quy định của Pháp luật hiện hành. Trong trường hợp Quý khách cần làm rõ hơn các vướng mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ tới Đường dây nóng: 0936.92.36.36 để được Phục vụ & Giải đáp. Trân trọng cảm ơn !
………………………………..
Luật sư tại Thanh Hóa: CÔNG TY LUẬT 36
Trụ sở: Tầng 2, Tòa nhà Hợp khối, số 164 Lý Nam Đế, P. Đông Hương, Tp. Thanh Hóa (Sau Cục thuế tỉnh Thanh Hóa)
Website: www.luatsuthanhhoa.vn
Email: luatsuthanhhoa@gmail.com
Điện thoại: 0936.92.36.36
Fanpage: CÔNG TY LUẬT 36
https://www.facebook.com/luatsuthanhhoa