Tình huống pháp lý: Nhà ông Trần Văn A là hàng xóm bên cạnh nhà tôi đang đào móng để xây dựng khách sạn, tuy nhiên, trong quá trình đào móng sâu phía bên dưới đã làm cho một phần nhà tôi bị lún và có rất nhiều đường rạn nứt trên tường. Khi phát hiện ra, tôi đã qua nói chuyện với ông A về việc rạn nứt và yêu cầu ông A sửa chữa nhà cho tôi nhưng ông A cho rằng việc xây nhà của ông A không liên quan đến nhà tôi, ông xây dựng trên đất của ông nên tôi không có quyền yêu cầu ông A bồi thường. Như vậy, hành vi của ông A có vi phạm pháp luật hay không? Tôi có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết yêu cầu ông A bồi thường hay không?
Trả lời: Cảm ơn Quý Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật 36. Dựa trên những thông tin được cung cấp, sau khi đối chiếu các quy định pháp luật liên quan, Công ty Luật 36 xin đưa ra một số trao đổi như sau:
Thứ nhất, quy định của pháp luật về quy tắc trong xây dựng như sau:
Tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: “Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”
Tiếp đó, Điều 8 Thông tư 05/2015/TT-BXD, ngày 30/10/2015 Quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ có quy định như sau:
“Điều 8. Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm
- Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
- Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu cần phải tuân theo các quy định pháp luật, không được làm ảnh hưởng và gây thiệt hại cho tài sản của nhà liền kề và xung quanh. Trước khi thi công chủ sở hữu công trình phải có trách nhiệm chủ đông liên hệ các chủ sở hữu công trình lân cận kiểm tra hiện trạng trước khi thi công. Nếu ông A xây nhà là nguyên nhân trực tiếp khiến nhà Anh/Chị bị lún, nứt thì ông A đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà Anh/Chị, vi phạm nguyên tắc trong xây dựng và phải có trách nhiệm áp dụng các biện pháp khắc phục, bồi thường thiệt hại..
Thứ hai, trách nhiệm của bên thi công xây dựng gây ảnh hưởng đến chủ sở hữu, người quản lý, sử dụng công trình liền kề.
Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác đó gây thiệt hại cho người khác.”
Xử phạt vi phạm hành chính: Hành vi thi công xây dựng gây ảnh hưởng đến công trình hạ tầng lân cận sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017Về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng như sau:
“3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác như sau:
- a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
- b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
- c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”
Bồi thường dân sự: Đồng thời, nếu nhà ông A trong quá trình xây dựng nhà gây ảnh hưởng, thiệt hại đến nhà của Anh/Chị thì họ phải ngừng việc thi công và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với sự cố do công trình của mình gây ra. Việc bồi thường thiệt hại do hai bên thỏa thuận, nếu các bên không thỏa thuận được về mức bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án sẽ căn cứ vào nguyên nhân dẫn đến thiệt hại và mức thiệt hại thực tế để đưa ra mức độ bồi thường thiệt hại cụ thể trong đó bao gồm mức thiệt hại thực tế đối với công trình lân cận bị hư hỏng và các chi phí khác có liên quan. Do đó, Anh/Chị cần chứng minh việc xảy ra rung, nứt ở nhà Anh/Chị là do việc thi công xây nhà của hàng xóm gây nên.
Trên đây là Giải đáp của CÔNG TY LUẬT 36 cho câu hỏi: Phải bồi thường thiệt hại do hành vi xây nhà gây sụt, lún công trình liền kề? dựa trên các quy định của Pháp luật hiện hành. Trong trường hợp Quý khách cần làm rõ hơn các vướng mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ tới Đường dây nóng: 0936.92.36.36 để được Phục vụ & Giải đáp. Trân trọng cảm ơn !
………………………………..
Luật sư tại Thanh Hóa: CÔNG TY LUẬT 36
Trụ sở: Tầng 2, Tòa nhà Hợp khối, số 164 Lý Nam Đế, P. Đông Hương, Tp. Thanh Hóa (Sau Cục thuế tỉnh Thanh Hóa)
Website: www.luatsuthanhhoa.vn
Email: luatsuthanhhoa@gmail.com
Điện thoại: 0936.92.36.36
Fanpage: CÔNG TY LUẬT 36
https://www.facebook.com/luatsuthanhhoa