Tình huống pháp lý: Tôi có mảnh đất khoảng 250m2 đã được cấp Sổ đỏ. Tôi có nguyện vọng chuyển nhượng mảnh đất trên cho người khác. Tuy nhiên, khi tôi đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng thì cán bộ trả lời đất đang nằm trong quy hoạch xây dựng công viên và phố đi bộ nên không được làm thủ tục chuyển nhượng? Vậy cho tôi hỏi:
- Đất nằm trong khu quy hoạch thì có được chuyển nhượng không?
- Ngoài thửa đất trên, tôi còn 1 thửa đất khác (tạm gọi là thửa đất B) cũng nằm trong quy hoạch. Thửa đất này tôi đã nhận chuyển nhượng từ người khác từ năm 1990 và xây nhà ở từ đó đến nay, có thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ với nhà nước nhưng vì nhiều lý do tôi chưa thể đi làm Sổ Đỏ được. Vậy cho tôi hỏi, sau này nếu nhà nước thu hồi để thực hiện dự án trên thì tôi có được bồi thường về đất không?
Trả lời: Cảm ơn Quý Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật 36. Dựa trên những thông tin được cung cấp, sau khi đối chiếu các quy định pháp luật liên quan, Công ty Luật 36 xin đưa ra một số trao đổi như sau:
[1]. Đất nằm trong quy hoạch thì có được quyền chuyển nhượng không?
Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 thì:
“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Căn cứ vào quy định trên, nếu đất nằm trong quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì Anh/Chị được tiếp tục thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện quy định đất phải chuyển mục đích sử dụng đất hoặc bị thu hồi đất thì Anh/Chị bị hạn chế một số quyền như: không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu Anh/Chị có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo quy định trên, người sử dụng đất không bị hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch.
- Đất không có Sổ Đỏ thì có được bồi thường về đất khi Nhà Nước thu hồi đất?
Về điều kiện được bồi thường đất khi Nhà nước đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”
Trích dẫn quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013: “2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
Như vậy trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng Anh/Chị có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà được cấp thì theo quy định nêu trên Anh/Chị vẫn được bồi thường đất khi bị thu hồi.
Theo thông tin mà Anh/Chị cung cấp, Anh/Chị đã nhận chuyển nhượng và xây dựng nhà trên đất từ năm 1990. Trong trường hợp Anh/Chị được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và thửa đất đang được sử dụng ổn định thì theo quy định tại khoản d Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 Anh/Chị đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
…
- d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”.
Như vậy khi đáp ứng quy định nêu trên thì Anh/Chị vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trên đây là Giải đáp của CÔNG TY LUẬT 36 cho câu hỏi: Đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có được chuyển nhượng? Đất không có Sổ Đỏ có được bồi thường về đất? dựa trên các quy định của Pháp luật hiện hành. Trong trường hợp Quý khách cần làm rõ hơn các vướng mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ tới Đường dây nóng: 0936.92.36.36 để được Phục vụ & Giải đáp. Trân trọng cảm ơn !
………………………………..
Luật sư tại Thanh Hóa: CÔNG TY LUẬT 36
Trụ sở: Tầng 2, Tòa nhà Hợp khối, số 164 Lý Nam Đế, P. Đông Hương, Tp. Thanh Hóa (Sau Cục thuế tỉnh Thanh Hóa)
Website: www.luatsuthanhhoa.vn
Email: luatsuthanhhoa@gmail.com
Điện thoại: 0936.92.36.36
Fanpage: CÔNG TY LUẬT 36
https://www.facebook.com/luatsuthanhhoa