Tình huống pháp lý: Tôi có thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng, sau đó xây dựng trên đất một ngôi nhà cấp 4 mà không ký kết với ngân hàng về việc thế chấp thêm ngôi nhà mới xây. Vậy trong trường hợp tôi không trả được nợ vay và bị ngân hàng xử lý tài sản thế chấp thì ngôi nhà của tôi có bị xử lý không?
Trả lời: Cảm ơn Quý Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật 36. Dựa trên những thông tin được cung cấp, sau khi đối chiếu các quy định pháp luật liên quan, Công ty Luật 36 xin đưa ra một số trao đổi như sau:
Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
- b) Đất không có tranh chấp;
- c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Như vậy, Anh/Chị có quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng để đảm bảo khoản vay của mình nêu đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Đồng thời, liên quan đến ngôi nhà được xây dựng sau thời điểm thế chấp, Bộ luật Dân sự 2015 tại Khoản 3 Điều 318 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Vậy trong trường hợp giữa Anh/Chị và Ngân hàng không có thỏa thuận nào khác thì ngôi nhà cấp 4 được xây dựng trên quyền sử dụng đất theo như quy định pháp luật nêu trên sẽ cũng thuộc tài sản thế chấp.
Tuy nhiên, vì Anh/Chị không nói rõ ngôi nhà trên có thuộc quyền sở hữu của mình hay không, nên sẽ xảy ra 2 trường hợp khi xử lý tài sản thế chấp như sau:
[1]. Trường hợp Anh/Chị là chủ sở hữu của ngôi nhà:
Căn cứ khoản 1 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Cụ thể quy định này được hướng dẫn tại Khoản 19 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, ngày 22/2/2012 Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo đó:
- Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy trừ khi các bên có thỏa thuận khác nếu không theo quy định pháp luật nêu trên, ngôi nhà sẽ bị xử lý đồng thời với quyền sử dụng đang thế chấp và Anh/Chị sẽ được ưu tiên thanh toán phần giá trị của ngôi nhà này.
[2]. Trường hợp ngôi nhà không thuộc sở hữu của Anh/Chị.
Khi đó căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trên đây là Giải đáp của CÔNG TY LUẬT 36 cho câu hỏi: Tài sản gắn liền trên đất có bị xử lý cùng với đất đã được thế chấp cho Ngân hàng không? dựa trên các quy định của Pháp luật hiện hành. Trong trường hợp Quý khách cần làm rõ hơn các vướng mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ tới Đường dây nóng: 0936.92.36.36 để được Phục vụ & Giải đáp. Trân trọng cảm ơn !
………………………………..
Luật sư tại Thanh Hóa: CÔNG TY LUẬT 36
Trụ sở: Tầng 2, Tòa nhà Hợp khối, số 164 Lý Nam Đế, P. Đông Hương, Tp. Thanh Hóa (Sau Cục thuế tỉnh Thanh Hóa)
Website: www.luatsuthanhhoa.vn
Email: luatsuthanhhoa@gmail.com
Điện thoại: 0936.92.36.36
Fanpage: CÔNG TY LUẬT 36
https://www.facebook.com/luatsuthanhhoa