Tình huống pháp lý: Tôi có một vấn đề mong được công ty tư vấn; Tôi và anh Nguyễn Văn T có lập hợp đồng mua bán nhà ở vào tháng 12/2018. Hợp đồng không được công chứng chứng thực. Tại thời điểm ký hợp đồng, tôi đã giao cho anh T 1 tỷ đồng ( có viết giấy biên nhận) và thỏa thuận. Tháng 1/2019 anh T phải hoàn tất thủ tục sang tên cho tôi và tôi sẽ giao số tiền còn lại là 500 triệu đồng ( Giá trị hợp đồng là 1,5 tỷ). Tôi và gia đình đã chuyển đến nhà ở ngay tại thời điểm ký hợp đồng. Tuy nhiên, đến nay đã quá thời hạn nhưng anh T không sang tên cho tôi, và anh T nói rằng không muốn bán nữa. Vậy việc anh T muốn trả lại tiền và đòi lại nhà có đúng không?
Trả lời: Cảm ơn Quý Khách đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật 36. Dựa trên những thông tin được cung cấp, sau khi đối chiếu các quy định pháp luật liên quan, Công ty Luật 36 xin đưa ra một số trao đổi như sau:
Thứ nhất, quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Luật Đất đai 2013 tại Khoản 3 Điều 167 quy định: “a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;
Luật Nhà ở 2014 tại Khoản 1,2 Điều 122 quy định: “ 1.Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
- Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Do đó, việc bạn và Anh T xác lập hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không công chứng, chứng thực hợp đồng là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Thứ hai, quy định của pháp luật giải quyết trường hợp hợp đồng dân sự vi phạm điều kiện hình thức.
Căn cứ Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: “ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:.
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Theo như bạn trình bày, ngay sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở với Anh T, bạn đã thanh toán cho anh T 1 tỷ đồng. Tức là bạn đã trả được 2/3 số tiền mua bán nhà đất. Bên cạnh đó, bạn đã sử dụng ngôi nhà trên cho đến nay. Xét thấy, hợp đồng mua bán nhà ở giữa bạn và Anh T tuy không được công chứng, chứng thực theo quy định nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch cụ thể là bạn đã thanh toán tiền cho anh T và anh T cũng đã đồng ý để bạn sử dụng nhà đất này. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng mua bán nhà ở mà bạn và Anh T xác lập vào tháng 12/2018 được công nhận có hiệu lực. Vì vậy, anh T không có quyền được yêu cầu đòi lại nhà đất đã bán.
Trên đây là Giải đáp của CÔNG TY LUẬT 36 cho câu hỏi: Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng có bị tuyên bố vô hiệu? dựa trên các quy định của Pháp luật hiện hành. Trong trường hợp Quý khách cần làm rõ hơn các vướng mắc hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ tới Đường dây nóng: 0936.92.36.36 để được Phục vụ & Giải đáp. Trân trọng cảm ơn !
………………………………..
Luật sư tại Thanh Hóa: CÔNG TY LUẬT 36
Trụ sở: Tầng 2, Tòa nhà Hợp khối, số 164 Lý Nam Đế, P. Đông Hương, Tp. Thanh Hóa (Sau Cục thuế tỉnh Thanh Hóa)
Website: www.luatsuthanhhoa.vn
Email: luatsuthanhhoa@gmail.com
Điện thoại: 0936.92.36.36
Fanpage: CÔNG TY LUẬT 36
https://www.facebook.com/luatsuthanhhoa